주식회사 플랜텍

미국에서 새로운 프로젝트를 준비함에 있어 가장 먼저 고려해야 할 사항은 부지의 위치입니다.

미국은 각 State 별로 Incentive 지급 정책이 다르고 Incentive 세부 항목에 대한 협상의 여지가 있으므로 어떤 주가 가장 투자에 유리한지 따져볼 필요가 있습니다.

대표적인 Incentive 항목으로는 건설 자재 및 기자재 구매시의 Sales Tax 환급, 법인세 감면 등이 있으며 구체적 유불리 사항을 따져볼 필요가 있습니다.

Incentive 이외의 고려 사항

공장 부지를 기준으로 근거리에서 고용할 수 있는 인력의 질과 양
인근 공항의 위치 및 건축물의 높이 제한 확인
용수, 폐수처리장 등의 제반 Utility의 Capacity 및 가격
민간 전기 업체와의 미팅을 통한 전기 공급 Capacity 및 전기 공급 가격
노조/비노조 지역: 특히 건설노조 지역에서는 일반 건설사 참여 거절 가능성/높은 인건비 우려
건축물의 하중이 높고 안정된 지층이 필요할 경우 가능하다면 해당 지반 구성을 알아볼 수 있는 간접 조사 필요

후보 부지 선정에 도움을 줄 수 있는 조직

지역의 경제 개발청
주정부 또는 City/County
한국의 주정부 출장소

Plantech에서는 고객의 부지 선정 및 현지 답사 시, 공동으로 부지 현황을 파악하는 Service를 하고 있습니다.

상세한 사항은 홈페이지의 Contact를 통하여 문의 바랍니다.

토지 협상이 어느정도 마무리되고 나면 가장 먼저 진행해야 할 일은 착공에 필요한 Permit을 취득하는 일입니다.

착공 전 Permit – Air Permit

Air Permit은 Title V Permit과 New Source Review(NSR), Prevention of Significant Deterioration(PSD)로 구성되어 있습니다.
Title V, NSR/PSD는 모두 Major 및 Minor로 구분이 되는데 NSR/PSD가 Permit 취득 기간을 주로 결정하게 됩니다. NSR/PSD가 Major로 구분되는 경우에는 Air Permit 취득에 1년정도 걸리게 되며 Minor의 경우 준비부터 발급까지 6~7개월 소요됩니다.
Air Permit에 필요한 Data는 방출되는 오염물질의 종류, 총량(24h/365일, Max 부하 기준), Process Description, 기기별 방출량, 화학물질 안전정보(SDS), PID 등이 필요 합니다.
Air Permit은 주정부 관할이므로, 주 별로 세부 사항은 달라 질 수 있으니 Local의 Permit Consultant와의 협력이 필수적입니다.
Air Permit은 착공에 필요한 Minor Construction Permit과 운영에 필요한 Permit으로 구성되어 있으니, 지속적인 Follow-up이 필요 합니다.
Plantech에서는 사업주가 Air Permit을 효과적으로 취득할 수 있도록, Consultant 선정에 필요한 Bidding 및 RFP 작성 및 취득관련 제공 Data 정리 및 주정부-사업주간 Coordinator 역할에 대한 Service를 제공합니다.

착공 및 시공 Permit

Air Permit 이후의 착공 전 Permit은 City나 County에서 담당하며, Air Permit 취득전에는 Permanent Component of Building에 대한 시공은 제한되며, Grading 작업은 진행 가능 합니다.
Air Permit이 진행되는 동안 설계사와 협력하여 기본 도면을 작성하여 Foundation Permit을 받으면 기초를 착공할 수 있습니다.
Foundation Permit 이후, Structure Permit, Shell Permit, Mechanical Permit, Electrical Permit, Fire Suppression Permit 등은 시공중에 순차적으로 취득하는 것이 가능하며, 최종적으로 Building Permit을 취득함으로써, 건축물 시공에 필요한 Permit 취득이 완료되게 됩니다.
Air Permit 이후의 공사 Permit은 설계사와 시공사와 협력을 해서 진행을 하며, City/County와 지속적인 협의를 통해서 진행 가능 합니다.

기타 준공 전 Permit

프로젝트에 따라 SPCC(Environmental Protection Agency's Spill Prevention, Control, and Countermeasure)에 해당하는 프로젝트는 추가로 SPCC consultant를 고용하여 Plan을 작성하고 작성된 도면이 SPCC Plan에 부합하는지 검토가 필요 합니다.
Radio active를 사용하는 기기가 있을 경우에도 별도의 permit을 준비해야 합니다.

준공 허가 (Certificate of Occupancy, CO)

CO는 건축물이 완공되고 상업생산 이전에 취득하여야 합니다.
준공 허가 이전에도 City/County에서 비 정기적으로 Project를 감독하러 방문하는 경우도 있으며, 감독관의 Comment에 따라 변경을 해야 하는 경우도 있습니다.
준공 검사 시에는 작업자 안전(OSHA), Egress Path 점검, 전기 안전, HVAC 작동여부, 소방 검사, ADA (장애인 편의 시설) 규정 준수 여부, 법적 요구 Signage 부착 여부 등을 검사합니다. CO검사 시 감독관의 평가에 따라 사용 허가가 발급되며, 부족한 사항이 있을 경우 조건부 허가 또는 재 검사를 요청하기도 합니다.

미국 현지에서의 건설 수행 방식은 크게 Design-Build 방식과 설계 시공 분리 방식이 있습니다. 미국의 어떤 업체도 설계 도면이 확실하지 않은 경우에 개략 금액이나 Guaranteed Maximum Price를 보증하지 않으며, 개략 견적(ROM-Rough Order of Magnitude) 제시만 가능합니다. 아래 두 방식은 각각 장단점이 있기에 발주 방식에 대한 이해 및 상황에 맞는 발주 방식이 필요 합니다.

DB 방식

Design-Build는 흔히 DB라고 불리며, 한 회사에서 설계와 시공을 모두 담당하게 됩니다. DB는 공사 일정이 촉박할 경우에 일정 단축에 더 유리하며, 설계 및 시공을 한 회사가 담당하기에 건설 Management에 필요한 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있습니다.
그러나 업체 선정시까지도 총 공사 금액에 대한 확정이 불가능 하며, 설계가 약 90% 이상 마무리되기 되어야 Guaranteed Maximum Price 계약이 가능합니다. 또한 하도급 발주 이후 Change가 많아져서 공사 금액 절감에 불리하게 작용할 수도 있습니다.
따라서, 업체 선정 또한 수행 실적과 평판, 요구 fee의 수준, LOM Cost(개략 견적)를 참고하여 업체를 선정하게 됩니다.

설계-시공 분리 방식

설계-시공 분리 방식은 말 그대로, 설계사와 시공사를 분리하여 발주하는 방식을 의미합니다. 사업주가 미리 설계를 진행할 시간이 충분했거나, Air Permit에 소요되는 시간을 설계에 효율적으로 투입한 경우, 설계 도서를 기준으로 시공사를 대상으로 Lump-sum 입찰을 받는 것이 가능하게 됩니다.
Lump-sum은 제시된 도면, Scope of Work, Schedule, Specification 기준으로 전체 공사 금액을 확정하여 Bidding을 받고 업체를 선정하는 방식으로 공사 초기에 Project Cost를 확정 짓고 시작할 수 있습니다.
이 경우에는 RFP (Request for Proposal, 입찰 안내서)의 작성이 매우 중요하며, RFP상의 Scope of work에 빠져 있던 역무나 Change의 경우 추가 금액이 발생할 수 있으므로, 사업주 입장에서는 항상 예비비를 준비해 놓는 것이 좋습니다.

기타 수행방식 고려 사항

프로젝트 수행 방식은 상기 기술한 두가지 방법만 있는 것이 아니라, 다양한 방법들이 시도될 수 있습니다.
평판과 실적이 좋은 업체와 밀접하게 협업하여 Open Book Basis로 최종 공사 금액을 결정 하는 방식, 사업주-설계-시공사가 모두 단일 조직을 갖추고 프로젝트를 진행하는 Integrated Project Delivery(IPD) 방식 등이 대표적입니다.
프로젝트 계약 방식도 Cost+Fee, GMP, Lump-sum 등이 있습니다. 국내와는 다르게 Unit Price는 거의 활용되지 않으며 하도급 아주 일부에만 적용이 됩니다.
프로젝트 수행 방식과 계약 방식은 프로젝트의 성격, 일정, 지역, 건설 시황 등에 따라 다양한 방법으로 효율적인 방안을 상호 모색해야 합니다.

Plantech에서는 효과적으로 Engineering Firm 및 시공사를 선정할 수 있도록 사업주와 다 방면으로 협력을 해 왔으며, 수행 방식 설정, Concept 설계, 업체 Pool 작성, RFP 작성, Bidding 주관, Post Bid Clarification, 계약 업무 및 수행에 이르기까지 입찰 전 과정을 Service해 드립니다.

미국에서의 설계는 한국과 구조 계산 방식, 소방법, Egress 및 OSHA, 사용 자재의 규격 차이 등으로 인하여 Concept 설계 및 기본도서, Utility 산정, 폐수 용량 및 성상 산정, General Arrangement, Utility Hook-up Point, 성능 시방(Performance Specification) 까지만 진행하는 것을 권장 드립니다.

또한 관공서의 Permit용으로 제출되어야 하는 설계 도서의 경우 PE Stamping이 되어야 하므로 설계도서 일체는 현지에서 작성 되는 것이 좋습니다.

PE Stamping이란,

PE Stamping은 일종의 “내가 설계를 했으며, Code와 각종 법령을 준수하고 Engineer의 양심에 따라 설계를 하였음”이라는 선언과도 같다고 볼 수 있습니다. 한국에서 타인이 설계한 도면을 현지의 PE가 날인을 해 주는 경우는 없습니다.
허가를 내주는 AHJ에서도 모든 설계 요건이 Code에 따라서 명확히 설계되었음을 확인할 수 없기에 PE Stamping을 통하여 확인을 하여 역량을 의존하는 형태로 Plantech은 해석하고 있습니다.

설계 단계에서는 필수적으로 언어/의사소통 역량은 기본이며 사업주의 Needs를 파악하고 설계에 반영을 하며 각종 대안에 대한 검토, Cost 절감을 위한 Value Engineering 제시에 대한 역량을 갖춘 인력이 필수.

Plantech에서는 KY의 L프로젝트 수행 당시 약 15Mil USD 이상의 VE를 검토하여 원가 절감을 하였습니다.

설계의 30%, 60%, 90% 정도에서 전 조직 차원 전반적인 Review를 통하여 설계의 전체적인 방향을 점검할 필요 있으며, 특히 90% 단계에서는 운영팀과도 협력하여 공장이 효율적으로 운영 될 수 있는지, 추가/변경 사항은 없는지 등을 검토하는 것이 좋습니다. Change에 따른 추가 비용은 설계 단계에서 반영하여야 가장 Impact가 적으며, 공사 입찰 이후, 시공전, 시공후에 따라 가격의 차이가 큰 폭으로 변할 수 있으므로, 변경관리에 역점을 두어야 합니다. Project Management에서 Risk의 관리의 가장 큰 Portion은 Change 관리 입니다.

기타 사족 : 미국에서 설계 시 단위 변환에 유의하여야 합니다.

Feet, inch, US Ton (Metric Ton과 다름), 배관의 size, 전기 Cable Spec, 섭씨/화씨 등이 모두 다르므로 이에 대한 사전 학습을 통한 이해가 중요합니다.

보험

공사 보험은 만일의 사태에 대비하여 필수적으로 가입해야 하는 보험으로서, 건설보험은 크게 Contractor가 개별로 보험을 드는 CCIC 또는 사업주가 일괄로 보험에 가입하는 OCIP가 있으며, OCIP를 가입하더라도 각 건설사가 따로 보험에 가입해야 하는 법적 요건이 있으니 프로젝트 별로 검토/승인이 필요 합니다.

보험의 policy나 세부 사항, coverage는 건설업체 측에서 상세 사항을 open하기 꺼려 하는 경우도 있으므로, RFP에 해당 요건을 기입해 놓을 필요가 있습니다.

사업주가 제공하는 자재나 기기가 있을 경우 운송/적하 보험 또한 고려해야 할 요소입니다.

법적 Engineer 고용

건설사 이외의 공사의 품질을 관리할 3rd Party Inspector를 고용 하여야 하며, 해당 Inspector는 지반 다짐, 콘크리트, 구조 용접 등에 대한 검사 및 report를 진행 합니다.

사업주 제공 자재/기자재가 있을 경우

RFP를 통하여 건설사의 역무에 하역/ 운반/ 보관/ 취급 조건 등에 대한 명확한 Scope 설정이 필요 하며, 기자재 운송이 늦어질 경우 Claim의 대상이 될 수 있으므로 철저한 관리가 필요 합니다. Delivery가 된 자재/기자재에 대해서는 상호 Open Package Inspection을 통하여 품목/수량에 대한 상호 확인을 하여야 합니다.

건설 Progress 80% 이상 달성 시 고려사항

사전에 운영팀을 꾸려서, 기계실 및 전기실 등에 대한 인수 인계 준비 필요. 특히 기계 부분은 전문적인 분야로, 대형 utility를 운용해본 경험이 있는 Mechanical Engineer가 필수이며, 전기의 경우 고압을 사용할 경우 현지에서 고압을 다룰 수 있는 License를 가진 인력을 채용해야 합니다.

SPCC Plan 최종 검토 및 시공 점검을 마무리하여 운영에 이상이 없도록 준비해야 하며, Elevator나 크레인등 외부 inspector나 Government inspection이 필요한 경우 이행이 되었는지 확인이 필요 합니다.

사용승인이나 부분 사용 승인에 대한 제반 요건을 다시 한번 점검하여 CO 및 운영에 이상이 없도록 준비가 필요 합니다.

Maintenance 업체 고용

공장 완공 이후 경우에 따라 Maintenance 업체 고용이 필요 하며, 대표적인 항목으로는 다음과 같은 업체가 있을 수 있습니다.

Chemical Treatment 납품 및 Dosing
Mechanical Maintenance: HVAC의 필터를 포함한 각종 기계장비
Compressor 시스템 유지 보수 업체
Electrical Maintenance 업체
Overhead 크레인을 활용할 경우 해당 전문 업체

각종 Repair Part 구매

Lump-sum 계약의 경우 사전 계약 사항에 필요한 Maintenance Part를 지정하고 Contractor가 구매하도록 할 수 있음.
각종 등기구, HVAC 소모품, 생산 기기에 필요한 소모품, OH Crane의 와이어 등 공장 운영에 필요한 품목부터 하자/파손 발생시 교체가 필요한 타일/천정 마감재 등도 일정 수량 구매 필요

완공된 건물에 대한 자산화 및 자산 취득 준비

Cost + Fee 계약은 문자 그대로 읽히는 바와 다르게, 건설업체가 고용한 모든 인력 + Material에 Fee를 붙인다는 의미가 아님. (투입 인건비 + Material) + Fee 방식은 Time and Material이라는 용어로 불리며 건설 계약에서 최대한 지양해야할 계약 방법임.
Cost + Fee 계약은 사업주와 Main Contractor와의 계약은 Cost + Fee 형태로 가져가고, Main Contractor와 하도급 업체는 Lump-sum 형태로 계약하게 되는 계약 방법임.
따라서 사업주가 Main Contractor에게 지급하게 되는 비용은 하도급 Lump-sum 금액 + Fee가 되는 것이며, 이 Fee는 정율로 지급하는 것이 일반적
Cost에는 Main Contractor의 인건비 등이 포함되어 있는 General Condition이 포함되게 되어 있으며, 우발 상황에 대비하기 위한 Contingency도 포함됨
언뜻 보면 불합리해 보이지만 Contractor는 위험 비용을 사업주에게 전가하는 대신 안정적인 수입을 얻을 수 있으며, 사업주는 Main Contractor의 Fee를 낮게 가져갈 수 있는 장점이 있음.

Plantech에서는 Contingency나 계약의 불합리함을 줄이기 위해, Main Contractor와 협상 시 최선의 결과를 이끌어 낼 수 있도록 사업주를 지원하고 있습니다.

미국은 한국과 달리 사업주와 건설사간 공통으로 적용되는 건설계약법, 일위대가, 표준품셈이 없음. (RS Means가 있으나 한국처럼 널리 적용되지 않음) 건설 계약은 각 업체별 특성이나 수행 방식에 따라 제각각의 건설 계약서를 보유하고 있으며, 사업주가 일방적으로 특정 건설 계약을 준수할 것을 강제할 수 없습니다.
Unit Price 개념이 희박하며, 대부분 Lump-sum으로 Cost를 다루며, Change에 대한 금액도 Lump-sum으로 제시함
인건비가 비싸서 가급적 장비를 활용하여 건설을 효율적으로 진행
건설 노무자를 비교적 장거리에서 수급하게 될 경우 기본 인건비에 Fringe라고 불리는 추가 인건비를 지급
건설 경기 호황으로 인하여 원활한 인력 수급이 어렵고 특수공정의 경우 장기간 인력 수급에 난항을 겪을 수도 있음
한국과는 다르게 직영 건설 체제를 유지하고 있는 곳도 많아서, 인력 수급이 더 원활할 수 있도록 직영 인력을 활용하는 건설업체의 선정도 고려해 볼 수 있음
한국에서의 갑과 을 같은 관계로 상대방을 대할 경우 건설사와의 관계에서 상당한 어려움에 처할 수 있음. 큰소리로 소리치거나 꾸짖으며 건설사 직원을 하대 하면 곧 경고공문 및 소송이 제기될 수 있음. 기본 적인 문화가 상호 존중이며 건설사와 사업주는 계약을 통한 대등한 관계임
소수의 공식적인 서류만을 제외하고 대부분의 Corresponding은 E-mail로 진행하고 공문의 경우에는 아주 엄중하고 중요한 일 이외에는 많이 활용되지 않음. Cost관련 서류, Change관련 서류 등은 서류에 Sign을 하고 스캔을 해서 메일로 보내거나, Adobe 전자 서명 또는 Docusign 등을 통한 온라인 서명으로 대체하기도 함.
Change가 발생할 경우 먼저 금액을 협의한 이후에 공사를 진행. 한국과 같이 마지막에 한꺼번에 정산하는 상황은 빈번하지 않음
뚜렷한 수량 체계가 없다보니 기성 산정에 있어서도 정해진 Milestone에 따라서 Pay를 하거나, 하도급의 기성 산정을 Main Contractor가 종합하여 청구하는 방식으로 기성이 산정됨. 뚜렷하게 과다 기성이 청구된 경우 협상을 통해서 기성고 조정 가능
각 업체들은 업체들 고유의 공문 형식을 고수하는 경우가 많으며, 사업주가 특정 form을 강요하는 것이 실익이 별로 없음. Weekly report 및 Monthly Report도 Form을 지정해 주기 보다는 어떤 Contents가 담길지 협의를 하는 정도에서 Management 실시

투자 가이드(미국)

투자 가이드(미국)

부지 선정 및 Incentive 협상

Permit

프로젝트 수행방식과 계약에 대한 이해

설계단계

시공단계

Cost + Fee 계약의 이해

한국과 다른 미국 건설 문화